最近电视剧《安家》正在火热播出，因为演员给力，所以还是很多人观看的。在家追剧追出了普法灵感，娘娘的新剧《安家》讲的是房产中介的故事，通过买房卖房这样的人生大事，一方面带出了百姓的百样生活，另一方面也触及到了我们普通人买房过程中有可能遇到了各种法律问题。
01剧情简介
《安家》新播出的剧情中，娘娘的客户于先生，为了能节省一半的中介费，选择在隔壁的中介公司“阿拉丁”进行二手房交易，并支付了10万元中介费。
按照电视剧惯有的套路，于先生必然会走上贪小便宜吃大亏的剧情设置。果然，本以为自己占了个便宜，却没想到，由于中介公司没有对房屋进行产权调查，就是所谓的“产调”，结果在交易的过程中，房子被法院查封，导致交易不能。
于先生到“阿拉丁”讨说法，想要回中介费，却遭到了拒绝，当然，出于渲染剧情的需要，还遭到了言语侮辱和人格贬损。
“阿拉丁”的店长口口声声说，于先生付的中介费只包括做合同，不包括产调，并且表示，卖了那么多房子都没事，只有这套出事，只能怪于先生运气不好。退中介费，想都不要想。
02那么法律对这些是怎么规定的呢？
二手房和新房不同，新房想要卖房是需要经过房管部门审批的，并且颁发相关的证件，所以新房一般出问题的较少。二手房则不一样，每套二手房的情况都不同，房屋的产权情况也不清楚。如果在二手房交易时，不做产调，是很有可能出问题的。打个比方，我们去买一瓶水，这瓶水上什么信息都没有，没有生产厂家，没有生产日期，也没有卫生许可、这瓶水你敢买吗？如果二手房不做产调，购房者连看的房是不是房东的都不知道，因为产权证是可以作假的。
做完产调可以知晓房屋的产权人是谁、产权人有几个、房屋是否存在抵押、是否存在查封、是否存在权利限制等。在这些都知晓，并确认没问题的情况下才能和房东签约。所以大家知道产调有多重要了吧。
那么产调如何做？
在电视剧《安家》中，小中介表示自己只收了1%的中介费，要想产调需要加1%的产调费。这对于不懂的购房者来说，可能真的觉得产调需要费用。其实产调是不需要费用的。
产调只需要房东，也就是产权人拿着房产证或者不动产权证，还有自己的身份证件到房管部门相关的窗口进行产调即可。也可产权人拿着身份证到自助机上查询房屋信息摘要。人工窗口的产调一般会更详细，一些掉了的资料，比如契税发票等，也可通过产调窗口重新打印。
其次，在买房过程中，购房者委托中介公司代理进行的，一般要签订两份合同。一份是出卖方与买受方间的《二手房房屋买卖合同》，一份是买受方作为委托人与房产中介公司签订的房屋买卖居间合同。实践中这两份合同常常被浓缩成一份三方合同，约定三方彼此各自的权利义务，但实质上权利义务是两两对应的。
由于阿拉丁公司代理了于先生的房屋购买行为，促成了二手房买卖合同的签订，于先生要求退还佣金的请求难以成立。当然，剧中于先生并没有提到佣金退还，只是强调要退还定金10万元。按照法律和合同约定，该定金只能是买房人收取（中介公司代收）。但阿拉丁公司拒不返还收取的定金，于先生该怎么办呢？
解决的方法之一：
提起民事诉讼（诉讼方式）
房屋出售人明知自己的房屋即将可能被查封的情况下，仍然予以出售，导致最终房屋不能过户的结果，属于违约行为。买受人可以根据双方关于违约的约定（约定解除）和《合同法》关于合同履行不能的情况（合同根本无法履行属于法定解除）行使解除权，要求解除合同并双倍返还定金。也就是说，于先生可以向出售房屋的一方提起解除合同、双倍退还共20万元定金（作为违约金）的诉讼请求。
也就是说，在二手房买卖交易中，中介公司就是典型意义的居间人，买卖双方是委托人，居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人向居间人支付报酬。
既然居间服务是有报酬的，那就应当承担相应的义务。如实报告义务就是其中一项。如果中介公司违反了该项义务，损害了委托人的利益，那就不得要求支付报酬，有的甚至还要赔偿委托人的损失。
解决的方法之二：
与房屋出售方进行协商（非诉方式）
如果能找到房屋出售方，我们可以和出售方了解是否能够提供担保解封。如果仅仅是由于房屋出售方和他人发生纠纷，房屋出售方的经济能力还没有实质影响的情况下，可以要求房屋出售方想办法将房子解除查封。这个时候可以联系法院执行局的法官，主动履行债务，让法院解除查封，促成交易完整进行，避免再度发生高额违约金支付的事情。
如果于先生确实对该房非常感兴趣，非买不可。他也可以主动找到法院执行局的法官说明情况，要求将房款交给法院代管。在法院执行局让债权人与债务人（房屋出售方）协商达成执行和解协议后，法院在确保执行案件安全后解除保全措施让房产过户。这样的解决方法虽然给于先生带来了额外的负担，但同时解决了合同履行避免违约情形发生和法院执行两个问题，一箭双雕。当然，对于额外增加的负担，可以在房价里面予以适当扣减。
变换剧情后的解决方法：
提起执行异议
如果剧情是于先生已经交付了全部或大部分购房款，而且已经拿到了钥匙入住。然后在过户的前几天突然发现法院查封了房产，他该怎么办呢？
还是有办法的。
当然条件必须符合：
1.查封之前已经签订了合法有效的买卖合同。注意是合法有效；
2.在查封之前已经占有了不动产（在查封前房主已经将房子交付给购买方使用，一般是指交了钥匙）；
3.已经支付全部价款，或者已经按照约定支付部分价款，但按照法院要求同意将剩余价款给到法院作为执行款（给房主的债权人偿债）；
4.不是因为买家的原因没有办理过户登记。
像变换过剧情的该案，法院在收到了于先生的申请，经过审查并收到了购房尾款（如果于先生没有支付全款只是支付了部分款项的话），那么法院会对房产进行解封，让房屋继续过户。
03能英说法
买房子是人生大事，很多人都是拿出了一辈子的积蓄，并且背上了几十年的债务，千万不可儿戏。要时刻牢记“贪小便宜吃大亏”这句老话，不能被一时的利益冲昏了头脑。不然的话，像于先生这种情况，即便是法律上能支持你拿回中介费，但是所花费的时间和精力也是巨大的。而且，如果碰上如剧中所演的，中介公司连夜搬家人去楼空的情况，那即便手握判决书又找谁去要钱呢？
不光是买房子，很多事都是这个道理，要找专业的而不是便宜的。顺便给自己打个广告，比如说找律师，也要既专业又靠谱的，走正当的维权道路。
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